La cession de droit au bail

Problème : Une mauvaise préparation des formalités peut entraîner des litiges, notamment avec le bailleur, ou des difficultés à rendre la cession opposable aux tiers.‍

Solution :

• ‍‍Vérification du bail : Identifier les clauses spécifiques (activité autorisée, approbation préalable).
• Notification au bailleur : Informer le bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée, comme requis par le bail.

Résultat : Une opération sécurisée respectant les obligations légales et contractuelles, évitant tout différend futur sur l’état des locaux ou la validité de la cession.

Problème : Le cédant peut rester tenu des obligations locatives en cas de clause de garantie solidaire, et le cessionnaire doit s’assurer d’être accepté par le bailleur, notamment sur le plan financier.

Solution :

• Cédant : Négocier une clause limitant la durée de la garantie solidaire avec le bailleur.
• Cessionnaire : Fournir des garanties financières solides (dépôt de garantie, caution bancaire) pour rassurer le bailleur.
• Réalisation de l’état des lieux : Rédiger un état des lieux détaillé, signé par les parties, pour respecter l’article L. 145-40-1 et établir une base claire des conditions des locaux.

Résultat : Une cession fluide avec des obligations bien réparties et un état des locaux dûment constaté pour éviter toute réclamation abusive.

Problème : Une négligence des formalités peut entraîner des sanctions fiscales ou juridiques, comme l’inopposabilité de la cession au bailleur ou une taxation mal anticipée.

Solution :

• ‍‍Enregistrement de l’acte : L’acte de cession doit être enregistré dans un délai d’un mois auprès du service des impôts du lieu de de situation du local loué, accompagné du paiement des droits d’enregistrement, fixés à 3 % du loyer annuel, charges incluses, après un abattement de 23 000 € puis 5% pour la fraction au dela de 500.000 €.
• Traitement fiscal :
  • Le cédant doit déclarer la plus-value réalisée, soumise au régime des plus-values professionnelles.
  • Le cessionnaire peut déduire les frais liés à la cession comme charges d’exploitation.‍

‍Résultat : Un transfert juridiquement opposable, en règle avec les exigences fiscales, et des incidences financières anticipées pour éviter tout redressement ou litige futur.